Il cambio di destinazione d’uso, parlando di immobili, fa riferimento al fatto che che se per qualsiasi ragione si venisse a creare la necessità di modificare la funzione di un’unità immobiliare sarebbe possibile farlo.
Se un immobile nasce come residenziale non è detto che non possa essere trasformato, ad esempio, in un ufficio. Oppure può succedere l’opposto e un seminterrato o un sottotetto, di solito accatastati come pertinenze, classe C2, possono diventare abitazioni.
Ci sono stati anche casi in cui un capannone industriale, dopo interventi mirati, sia diventato un sofisticato loft.
Questo genere di trasformazione è possibile sia per un appartamento che per un intero edificio.
Attenzione: non è sempre possibile fare il cambio di destinazione d’uso!
Per prima cosa capiamo cos’è la destinazione d’uso e quali sono le principali tipologie previste dalla normativa.

Destinazione d’uso degli immobili

In urbanistica la destinazione d’uso di un immobile è l’insieme delle finalità e modalità d’uso di un edificio. Nel caso di un fabbricato, o in una singola unità immobiliare, vi siano più destinazioni d’uso, normalmente viene assegnata quella prevalente in termini di metri quadri utili.
Il decreto “Sblocca Italia” del 12 settembre 2014 ha apportato alcune semplificazioni nel settore edilizio definendo il cambio d’uso “urbanisticamente rilevante”, dato che alcune agevolazioni introdotte riguardavano cambi d’uso non rilevanti.
Sono state quindi individuate quattro categorie prevalenti cioè:

  • Commerciale
  • Rurale
  • Residenziale/turistico-ricettiva
  • Direzionale e produttiva

Il cambio d’uso è quindi rilevante se si effettua il passaggio da una di queste categorie ad un’altra, anche se si vedono necessarie opere edilizie. Quelli non rilevanti invece, riguardano la stessa categoria e possono essere fatti senza problemi e molto più velocemente a livello burocratico.
Un esempio: da ufficio ad abitazione o deposito/magazzino ad abitazione è un cambio d’uso rilevante, da hotel ad abitazione non è rilevante.

Cambio di destinazione d’uso: come e quando è possibile

Per prima cosa bisogna controllare che il Piano di Governo del Territorio dove è ubicato l’immobile preveda la destinazione d’uso finale che si vuole ottenere. Nel caso in cui l’immobile fa parte di un complesso residenziale o di un condominio bisognerà accertarsi che il regolamento condominiale consenta il cambio.
Se non ci sono impedimenti si può procedere alla valutazione di eventuali opere edilizie e appurarne l’entità. Potrebbe non essere possibile effettuare il cambio ad esempio se non sussistono le adeguate prescrizioni igieniche; per capirci meglio, ogni locale deve avere una superficie e un’altezza adeguate in base alla tipologia di utilizzo e un determinato numero di rapporti aero-illuminanti.
Inoltre, se il cambio che si vuole effettuare è da ufficio ad abitazione, è necessario che ci sia una cucina, quindi saranno necessari lavori impiantistici e la predisposizione degli allacci.

Con o senza opere?

Il cambio di destinazione non si effettua solo sotto il profilo catastale, ma anche sotto quello urbanistico, altrimenti, senza la presentazione di tutte le autorizzazioni, si commetterebbe un abuso edilizio.
Nei casi di cambio non rilevante, dove non è necessario nessun intervento, è sufficiente presentare una DIA o una SCIA in base al regolamento comunale.
Se invece sono necessarie delle modifiche, strutturali, impiantistiche o distributive, è necessario richiedere il Permesso di Costruire, obbligatorio per i cambi rilevanti.
In entrambi i casi potrebbe essere necessario pagare un contributo per gli oneri di urbanizzazione, diversi a seconda dei comuni o delle regioni. A chiusura della pratica è necessario presentare la nuova scheda catastale, che riporterà il classamento attuale e di conseguenza cambierà la rendita.
Il tecnico che è stato incaricato dovrà quindi presentare una nuova scheda all’Agenzia del Territorio di competenza in caso siano state effettuate modifiche, oppure una dichiarazione di variazione d’uso catastale. Si tratta di un passaggio indispensabile per poter corrispondere gli importi adeguati dell’IMU e della Tasi e per avere dal Comune il Certificato di Agibilità.

Quali sono i costi del cambio di destinazione d’uso?

Per avere una stima dei costi bisogna sommare alcune voci:

  • La parcella del professionista che si occuperà del cambio, che cambia in base alle opere da eseguire e i permessi necessari.
  • Le opere necessarie, calcolando i materiali e la mano d’opera necessaria. Questa sarà la spesa più onerosa in caso di opere edilizie importanti.
  • I diritti di segreteria e gli oneri di urbanizzazione. Questi variano in base al comune e alla tipologia di cambio richiesto.

Da tener sempre presente che se si desidera effettuare il cambio di un immobile di proprietà è necessario rivolgersi ad un tecnico di fiducia per sbrigare tutte le pratiche e i permessi necessari ed evitare brutte sorprese o sanzioni.