Non tutti i condomini devono per legge avvalersi dell’opera di un amministratore di condominio. Ma in quali casi ciò avviene e come fare per gestire un condominio senza amministratore?

In effetti non si tratta di una cosa tanto semplice, considerato che per legge dovranno essere espletate diverse incombenze.

In quali casi non è obbligatorio l’amministratore

È il Codice civile all’art. 1129 a dirci implicitamente quando non è necessario nominare un amministratore. Nello specifico l’articolo recita che nel caso in cui in un condominio con 9 o più proprietari, l’assemblea non nomina un amministratore, sarà l’autorità giudiziaria a farlo su ricorso dell’amministratore uscente o su ricorso di uno o più condomini.

Da ciò si evince che in tutti quei casi in cui ci sono un massimo di 8 proprietari, non vi è l’obbligo di nominare un amministratore.

Ricordiamo che prima della riforma del condominio del 2013, il limite per la nomina dell’amministratore era di 4 proprietari.

Condominio senza amministratore: nomina di un mandatario

Il fatto che si rientri nell’ipotesi del condominio senza obbligo di amministratore non significa che non sia necessaria una figura di riferimento per il condominio. Questa avrà il compito di svolgere una serie di mansioni. Si tratta nello specifico della nomina di un facente funzioni che dovrà occuparsi della gestione del condominio.

La persona incaricata sarà una persona interna al condominio, nominata dall’assemblea condominiale e verbalizzata nell’apposito registro, che svolgerà le funzioni tipiche dell’amministratore di condominio.

Al facente funzioni si potranno rivolgere sia gli altri condomini del palazzo, sia soggetti terzi che intrattengono rapporti di vario genere con il condominio. Se a prima vista può sembrare qualcosa di poco impegnativo, nella pratica le cose non stanno proprio così. In particolare se ci si trova a operare in condomini dove i rapporti tra i vari condomini non sono dei migliori.

Ma vediamo nel dettaglio di che cosa si dovrà occupare il facente funzioni dell’amministratore di condominio.

Gestione ordinaria e straordinaria

Rientrano tra le funzioni tipiche del facente funzioni quella della gestione ordinaria del condominio. Ovvero:

  • Procedere alla ripartizione delle spese condominiali tra i vari proprietari degli appartamenti, come la suddivisione delle spese per energia e acqua, se in comune tra i condomini.
  • Verificare lo stato di funzionamento delle fosse settiche e nel caso incaricare una ditta per il loro svuotamento.
  • Occuparsi del pagamento delle bollette intestate al condominio.

Insomma, tutte quelle attività che normalmente fa un amministratore di condominio.

Tutte le somme versate a vario titolo dai condomini dovranno confluire su un apposito conto corrente intestato al condominio. Questo potrà essere aperto in qualsiasi istituto bancario, non solo dal facente funzioni ma anche da uno qualsiasi dei condomini.

Nel caso in cui debbano essere svolte opere di ordinaria o straordinaria manutenzione, dovrà sempre essere convocata l’assemblea, la quale deciderà a maggioranza. Ma per fare tutto ciò è necessario che il facente funzioni, sempre che non sia già stato fatto prima, compia delle operazioni preliminari. Tra queste, quella di richiedere il codice fiscale del condominio.

Condominio e sostituto d’imposta

La necessità di richiedere il codice fiscale per il condominio, cosa che potrà essere fatta sia dal facente funzioni, sia da ogni singolo condomino, nasce dal fatto che a fini fiscali, al partire dal 1° gennaio 1998, il condominio è considerato un sostituto d’imposta. Ciò significa che, come avviene in qualsiasi ambito lavorativo, il condominio deve effettuare ritenuta d’acconto sulle somme versate a favore di soggetti che abbiano svolto attività lavorative per il condominio.

L’esempio classico è quello dei compensi erogati a dipendenti del condominio o a liberi professionisti, come muratori, idraulici, elettricisti, ecc. sui quali il condominio dovrà applicare la ritenuta d’acconto. Le somme trattenute dovranno successivamente essere versate all’amministrazione finanziaria tramite modello F24 entro i termini stabiliti per legge, ovvero il 16 del mese successivo a quello in cui è avvenuto il pagamento.

Oltre a ciò, sarà compito del facente funzioni inviare la certificazione unica per i redditi corrisposti dal condominio nell’anno precedente e presentare ogni anno la relativa dichiarazione che spetta al sostituto d’imposta.

Si tratta, come abbiamo visto, di una serie di attività talvolta non facili da gestire. Per esse è richiesta anche una certa conoscenza in ambito fiscale e non solo. Ecco perché talvolta sarebbe comunque auspicabile avvalersi della collaborazione di un professionista del settore, anche se la legge non ne prevede l’obbligo.